2026年在英格兰租房，Section 21 到底发生了什么变化？
2026 年 5 月 1 日起，英格兰正式废除 Section 21“无过错驱逐”。房东今后如需收回住房，原则上必须依据 Section 8 下明确的法定 Grounds for Possession。本文梳理房东自住、出售住房、租金拖欠、反社会行为、Notice、法院程序及过渡安排等核心变化，帮助租客理解改革后的新驱逐制度。
过去在英格兰租房，Section 21 是一个很难绕开的概念。
它通常被称为 “no-fault eviction”，即“无过错驱逐”。
在旧制度下，符合条件的房东可以通过 Section 21 要求租客交还住房，而不需要证明租客拖欠租金、违反合同或存在其他过错。
但从 2026 年 5 月 1 日开始，这套制度已经发生根本变化。
随着 Renters’ Rights Act 2025 第一阶段改革正式实施，英格兰私人租赁市场取消了 Section 21。与此同时，原有的 Assured Shorthold Tenancy（AST）体系也发生调整，大多数新旧私人租赁关系进入新的 Assured Periodic Tenancy 框架。
这意味着，2026 年以后在英格兰租房，房东如果希望收回住房，原则上不能再简单依靠 Section 21，而需要提出法律认可的 Ground for Possession（收回住房理由）。
真正改变的，不是“房东还能不能收房”，而是：
房东为什么可以要求收回住房，以及需要通过什么程序实现。
Section 21 原来是什么？
Section 21 来源于 Housing Act 1988。
在过去的 Assured Shorthold Tenancy 制度下，它为房东提供了一条不需要证明租客存在过错的收房路径。
这里的“no-fault”并不是说房东没有理由收房，而是指房东使用这一路径时，不需要通过诸如拖欠租金、破坏房屋、违反 tenancy agreement 等租客过错来建立 possession ground。
当然，Section 21 本身也存在严格的程序要求。
例如在适用情况下，Deposit Protection、EPC、Gas Safety Certificate、How to Rent Guide、房屋许可等问题，都可能影响 Section 21 notice 是否有效。
但它与 Section 8 最大的制度区别仍然在于： Section 21 本身不要求房东提出一个法定的租客过错理由。
2026 年 5 月 1 日以后：Section 21 正式退出私人租赁市场
Renters’ Rights Act 2025 对英格兰私人租赁制度进行了大规模调整。
其中最受关注的改革之一，就是：
Section 21 被废除
自 2026 年 5 月 1 日起，英格兰私人房东不能再通过 Housing Act 1988 的 Section 21 启动新的 no-fault eviction 程序。
而且这项改革并不只是针对 2026 年 5 月 1 日以后新签订的 tenancy。
大多数已经存在的私人 tenancy 也同时进入新的制度框架。因此，如果现在仍然按照过去的逻辑理解“合同到期以后，房东可以直接给我 Section 21”，这一判断已经不再适用于新的英格兰私人租赁制度。
Section 21 没了，不等于房东不能收房
这是这次改革最容易产生的误解。
Section 21 被取消，并不意味着租客获得了永久居住权，也不意味着房东失去了收回住房的权利。
新制度实际上把收房逻辑进一步集中到了：
Section 8 + Grounds for Possession
也就是说，房东如果希望结束 tenancy，需要说明自己依据的是哪一项法定 ground。
不同 ground 对应不同条件、notice period 和证据要求。
- 房东本人或符合条件的近亲属准备入住
- 房东准备出售住房
- 租客达到法定标准的租金拖欠
- 租客持续拖欠或迟交租金
- 租客违反 tenancy agreement
- 存在反社会行为
- 其他法律规定的 possession grounds
改革后的核心变化不是：
“房东不能驱逐租客了。”
而是：
“房东需要基于法律规定的理由收回住房。”
房东自己要回来住，还能要求租客搬走吗？
可以。
改革后的 Ground 1 专门处理房东本人或符合条件的家庭成员需要入住住房的情况。
但相比过去使用 Section 21 的制度，新规则增加了更明确的限制。
Ground 1｜房东本人或符合条件的家庭成员入住
新 tenancy 存在最初 12 个月 protected period。
房东可以在这 12 个月内送达 notice，但 notice 要求租客交还住房的日期不能早于 tenancy 开始满 12 个月。
最低 notice period 通常为 4 个月。
因此，对于普通租客而言，一个重要变化是：刚刚租下一套房以后，房东不能很快以“我要自己住”为由立即结束 tenancy。
如果房东准备卖房呢？
出售住房同样属于新的法定 possession ground。
对应的是 Ground 1A。
Ground 1A｜房东准备出售住房
同样存在最初 12 个月 protected period。
房东可以在保护期内送达 notice，但 possession date 不能早于 tenancy 开始满 12 个月。
最低 notice period 通常为 4 个月。
因此，Section 21 的取消并没有阻止房东出售自己的房产。变化在于： “准备出售住房”现在本身需要成为明确的法律依据，而不是通过 Section 21 无需说明理由地结束 tenancy。
租客拖欠房租，房东还能驱逐吗？
可以，而且新制度保留了明确的租金拖欠 possession grounds。
Ground 8｜达到法定标准的严重租金拖欠
对于按月支付租金的 tenancy，通常要求租客拖欠至少 3 个月租金。
相应条件需要在 notice 发出以及法院 hearing 时仍然满足。
notice period 通常为 4 周。
除此之外，还有：
Ground 10：存在租金欠款
Ground 11：持续或反复迟交租金
Ground 10 和 Ground 11 属于 discretionary grounds。即使房东证明相关事实存在，法院仍需要判断作出 possession order 是否合理。
反社会行为同样可能导致驱逐
新的 possession framework 同样保留了针对 antisocial behaviour 的规定。
例如 Ground 14 可以涉及租客、共同居住者或访客实施的反社会行为，以及某些发生在房屋附近的严重违法行为。
Ground 14｜Antisocial Behaviour
房东不需要等待普通 notice period 结束后才能启动法院程序。
可以在发出 notice 后直接向法院申请，但法院原则上不能在 notice 发出后的前 14 天作出 possession order。
因此，新制度并不是简单地延长所有驱逐程序。不同 possession ground 的严重程度不同，对应的 notice 和程序也不同。
真正重要的变化：驱逐从“无需说明理由”转向“必须对应法定理由”
理解 Renters’ Rights Act 改革，最重要的并不是记住所有 Ground 编号。
真正需要理解的是制度逻辑的变化。
旧制度
Section 21：不需要证明租客存在过错的 no-fault possession route
新制度
Section 8 + statutory Grounds for Possession：房东需要说明并证明自己依赖的法定 ground
因此，租客收到要求搬离的通知时，需要关注的问题也发生了变化。
房东使用的是哪一个 possession ground？
这个 ground 是否适用于当前情况？
notice period 是否正确？
房东能否证明对应事实？
收到 Notice，不等于当天就必须搬走
这一点在新旧制度下都非常重要。
房东发出 possession notice，本身通常并不等于租客已经被法院正式驱逐。
Notice → Court → Possession Order → Enforcement
如果租客没有在 notice period 结束时离开，房东通常需要进一步向法院申请 possession order。
法院会根据房东使用的 ground、提交的证据以及相关法律要求判断是否可以作出 possession order。
如果最终仍需要强制执行，之后还可能涉及 warrant 和 bailiff 等程序。因此不能简单把“收到房东通知”理解成“马上必须离开住房”。
Mandatory Ground 和 Discretionary Ground，也需要区分
改革后的 possession system 中，还有一个非常重要的区别：
Mandatory Grounds
如果法定条件得到证明，法院原则上需要作出 possession order。
Discretionary Grounds
即使相关事实得到证明，法院仍需要进一步判断作出 possession order 是否合理。
例如符合条件的房东自住、出售住房以及达到法定标准的严重租金拖欠，都可能属于 mandatory grounds。
而部分租金欠款、持续迟交租金、违反 tenancy 条款以及某些其他行为，则可能属于 discretionary grounds。
以前已经收到 Section 21，怎么办？
2026 年的过渡安排需要单独理解。
Section 21 从 2026 年 5 月 1 日开始被取消，并不意味着改革实施前已经合法启动的所有程序在当天自动失效。
截至 2026 年 8 月，过渡窗口已经关闭
对于 2026 年 5 月 1 日以前已经送达并在改革实施前仍有效的旧 Section 21 或 Section 8 notice，房东最迟需要在 2026 年 7 月 31 日前启动符合过渡规则的法院程序。
如果此前没有启动 court claim，现在已经不能再依靠这份旧 notice 新开 possession proceedings。
房东如果现在仍希望收回住房，需要按照 2026 年 5 月 1 日以后适用的新 Section 8 possession grounds 重新开始程序。
已经在截止日期前正式启动的旧制度案件，则仍可能继续完成法院程序。
对普通租客而言，最大的实际影响是什么？
Section 21 的废除，最直接改变的是住房稳定性。
过去，即使租客按时支付租金、没有明显违反 tenancy agreement，也没有严重破坏房屋，房东仍可能在满足相关条件的情况下通过 Section 21 要求收回住房。
改革以后，这条 no-fault route 被取消。
房东需要说明自己为什么需要 possession，并将理由放入法律规定的 ground 中。
对租客而言，最大的变化不是“永远不会被要求搬走”，而是： 房东为什么要求结束 tenancy，必须进入一个可以被具体审查的法律框架。
但这并不意味着租客可以忽视 tenancy obligations。拖欠租金、严重违反合同、反社会行为以及其他符合法定 grounds 的情况，仍然可能导致 possession proceedings。
Section 21 的取消，还与 tenancy 制度变化有关
这次改革并不是单独删除一个驱逐条款。
它与整个英格兰私人租赁制度的重构同时发生。
自 2026 年 5 月 1 日起，大多数私人 assured tenancies 转向 Assured Periodic Tenancy。
过去：
“签 12 个月 Fixed Term → 合同到期 → 决定是否续租”
现在：
tenancy 原则上按照租金周期持续运行；租客按照适用规则结束 tenancy，房东则需要依赖适用的 possession ground 收房。
因此，Section 21 的废除必须和 periodic tenancy 改革放在一起理解。它们共同改变的是：英格兰私人租赁关系如何开始、如何持续，以及房东如何合法收回住房。
2026 年以后租房，看到这些旧攻略需要特别注意
Renters’ Rights Act 实施以后，网上大量过去几年形成的英国租房攻略已经存在时效问题。
“AST 到期后房东可以发 Section 21。”
“Section 21 是英国房东最常见的无理由收房方式。”
“收到 Form 6A 后检查 Section 21 是否有效。”
这些内容在解释历史制度时没有问题。
但如果把它们继续作为 2026 年 5 月 1 日以后英格兰新 tenancy 的现行操作指南，就已经不准确。目前更需要关注的是： Assured Periodic Tenancy、Section 8、Grounds for Possession、Notice Period，以及 Court Possession Process。
结语
Section 21 的废除，是近年英格兰私人租赁制度中最重要的变化之一。
但它的意义并不是简单的： “以后房东不能让租客搬走。”
更准确的理解是：
过去的 no-fault eviction 路径已经被取消，房东收回住房需要转入以法定 possession grounds 为核心的新制度。
房东需要自住，可以使用符合条件的 Ground 1。
准备出售住房，可以考虑 Ground 1A。
出现达到法定标准的租金拖欠，可以涉及 Ground 8。
存在其他租金欠款、持续迟交、违反 tenancy agreement 或 antisocial behaviour，则可能涉及其他相应 grounds。
因此，对于 2026 年以后在英格兰租房的人来说，需要建立的新认识并不是“驱逐已经消失”。
而是：
驱逐制度已经从 Section 21 时代，转向以明确法定理由、对应 notice period 和法院程序为基础的新框架。
对于租客而言，这提高了租赁关系的稳定性，也意味着今后收到任何 possession notice 时，首先应该确认的，不再是“这是不是 Section 21”，而是： 房东依据的是哪一个 Ground，以及这个 Ground 是否真正成立。
规则说明
本文讨论的是 英格兰（England）私人租赁市场在 Renters’ Rights Act 2025 改革后的制度。
Section 21 自 2026 年 5 月 1 日起在英格兰私人租赁市场被废除。对于改革前已经合法启动的 possession proceedings，部分案件存在过渡安排；但对于未在规定期限前启动 court claim 的旧 notice，过渡窗口现已关闭。
苏格兰、威尔士和北爱尔兰具有不同的住宅租赁法律制度，因此不应直接套用本文所述规则。
具体 eviction 或 possession dispute 可能涉及 tenancy 类型、notice 日期、使用的 possession ground、deposit protection、法院程序及其他事实因素。本文用于一般租房规则说明，不构成针对具体案件的法律意见。