德国哪些城市正在出现“租金追赶”？

讨论德国城市租金时，最常见的方式是比较：

按照这一标准，München 仍然处于德国主要城市租金水平的最高区间，Frankfurt、Stuttgart 等城市同样维持较高水平。

但如果观察租赁市场的变化，仅仅比较当前价格还不够。

另一个值得关注的问题是：

这可以理解为一种“租金追赶”。

它并不意味着 Leipzig、Dresden 等城市已经接近 München 的绝对租金水平。

真正值得观察的是：

先看德国租金市场的基本格局

德国不同城市之间的租金差距依然很大。

根据 ImmoScout24 2026 年第二季度 WohnBarometer，在存量住宅（Bestandswohnung）市场中，德国全国参考 Angebotsmiete 约为：

从绝对价格来看，城市之间仍然存在明显分层。

München 的存量住宅报价超过 20 欧元/㎡，而 Leipzig 仍不足 9 欧元/㎡。

Leipzig：仍然便宜，但已经不能只用“低租金城市”理解

Leipzig 是观察德国租金追赶现象时最典型的城市之一。

在八个主要 Metropolen 中，Leipzig 的同比涨幅高于 Berlin、München 和 Stuttgart。

更值得注意的是季度变化。2026 年第二季度，Leipzig 存量住宅报价环比上涨约 0.8%，是当季八座主要城市中涨幅最高的城市。

70㎡住房：Leipzig 与 München 仍然差得很远

“租金追赶”最容易被误解的地方，是把增长速度与价格水平混为一谈。

按照 ImmoScout24 2026 年第二季度参考模型，一套约 70㎡ 的存量住宅：

因此，即使 Leipzig 的租金增速在部分阶段高于 München，也不能据此认为两座城市已经进入相近的价格水平。

Dresden：已经进入约 9.5 欧元/㎡的价格区间

如果把观察范围扩大到德国主要区域城市，Dresden 同样值得关注。

需要注意的是，这一数据来自 ImmoScout24 的城市价格页面，而 Leipzig 的 8.97 欧元/㎡来自 WohnBarometer 的参考模型。

两套统计产品的样本和模型并不完全相同，因此不宜直接据此得出“Dresden 已严格高于 Leipzig”的排名结论。

Halle (Saale)：价格更低，但也在向上移动

比 Leipzig 和 Dresden 更低一个价格层级的城市，也并非完全没有上涨。

7.72 欧元/㎡放在德国主要高租金城市中仍然属于很低的水平。

但它说明，租金追赶并不只发生在已经接近 10 欧元/㎡的城市。部分价格基数更低的区域市场，同样正在缓慢向上移动。

一个值得注意的现象：高租金城市并不一定涨得最快

2026 年的数据提供了一个很典型的例子。

Berlin 本身已经属于德国高租金大城市。

但 ImmoScout24 2026 年第二季度 WohnBarometer 中，Berlin 存量住宅 Angebotsmiete 环比约为：

同期：

新房市场的变化更加值得关注

如果观察 Neubau（新建住宅），Leipzig 的变化更加明显。

与此同时，München、Berlin 等传统高租金市场的新房价格仍然明显更高。

因此，Leipzig 并没有因为新房租金突破 14 欧元/㎡，就进入与 München 相同的市场。

为什么原本便宜的城市会出现租金追赶？

第一，低价格基数本身提供了上涨空间

当一个城市的租金明显低于德国高价市场时，即使每平方米只增加 0.3 至 0.5 欧元，换算成百分比以后也可能形成较明显的涨幅。

第二，大城市人口与就业吸引力发生变化

Leipzig、Dresden 等城市拥有高校、产业和区域就业中心功能。当人口和租赁需求继续集中，而新增住房供给无法完全同步增长时，租赁市场会逐渐承受更大压力。

第三，新建住宅成本改变了城市租金上沿

新房租金通常明显高于存量住宅。当新增住房越来越多以较高租金进入市场时，新房价格会逐步改变租客对当地租金水平的认识。

第四，住房需求会在区域之间重新分配

教育、就业、远程办公、企业布局以及人口迁移，都会重新分配住房需求。过去依靠明显低租金吸引人口的城市，一旦需求持续增加，其价格优势本身也可能逐渐被消耗。

但德国仍然存在大量低于 10 欧元/㎡的大城市

讨论租金追赶，也不能形成另一个错误印象：

事实并非如此。

ImmoScout24 2026 年 5 月对德国 71 座 kreisfreie Großstädte 的分析显示：

因此，德国租赁市场目前仍然存在大量价格明显低于 München、Frankfurt、Stuttgart 或 Berlin 的城市。真正发生变化的是： 部分低租金城市之间也开始出现进一步分化。

对租客而言，“便宜城市”需要重新定义

过去判断德国城市住房成本时，经常会形成比较固定的印象：

这种基本价格结构目前仍然存在。

但问题在于：

一个城市可能仍然被普遍称为“便宜城市”，但它的租金已经连续多年上涨。

对于准备迁居、留学或长期工作的人来说，真正应该比较的不只是“这个城市现在比 München 便宜多少”，还应该增加一个指标： 过去几年，它的租金正在以什么速度变化。

“租金追赶”应该看三个指标

只有三个指标同时观察，才能避免两个极端判断：

2026 年，哪些城市值得继续观察？

Berlin、München、Frankfurt 等城市仍然值得持续观察，但它们更多代表德国高租金市场的价格上沿，而不是“低价城市追赶”的主要样本。

结论

2026 年德国租赁市场值得关注的变化，并不只是 München 是否继续最贵，或者 Berlin 的租金是否继续上涨。

另一个更长期的趋势正在逐渐显现：

Leipzig 仍然明显便宜于 München；

Dresden 仍然明显低于 Frankfurt；

Halle (Saale) 也仍属于相对低租金市场。

因此，目前谈论德国城市之间出现全面的“租金收敛”，还为时过早。

但低价城市也并非保持不变。

这两个问题，可能比单纯观察德国最贵城市排行榜，更能反映未来几年德国租赁市场的变化方向。