为什么慕尼黑的 Studio 一直这么贵？

第一次在慕尼黑找 Studio，很多人的反应可能都差不多：

二三十平方米，为什么敢租到这个价格？

如果只是看面积，确实很难理解。

但慕尼黑 Studio 的价格，从来不只是由“房子有多大”决定的。真正推高它的，是这座城市长期紧张的住房供给，再叠加一个非常特殊的问题：

想一个人住的人很多，但真正适合一个人住的小户型，并没有那么多。

这也是为什么，慕尼黑的 Studio 很难真正便宜下来。

慕尼黑本身，就是德国最贵的租房市场之一

先看整个市场。

JLL 对德国主要城市住宅市场的统计显示，2025 年下半年，慕尼黑新签租约的住宅租金中位数已经达到约 24.65 欧元/平方米，依然是德国八大城市中最贵的市场，而且同比仍上涨约 5.7%。

慕尼黑市政府公布的 2025 年 Mietspiegel，也显示当地平均净冷租已经达到 15.38 欧元/平方米，比 2023 年的 14.58 欧元继续上涨。

需要注意的是，Mietspiegel 反映的是符合统计条件的现有及近年调整租约，并不等于一个刚到慕尼黑的人今天在市场上看到的新房源价格。

所以对于新租客来说，真正面对的往往是另一个市场：

新挂牌、新签约，而且大家都在抢的房子。

Studio 恰恰是这里面竞争最激烈的一类。

Studio 贵，首先是因为它卖的不是面积，而是“独立居住权”

一套 25 平方米的 Studio，看起来只是比一个 WG 房间多了厨房和卫生间。

但对租客来说，两者解决的是完全不同的问题。

WG 是和别人共享厨房、卫生间或者公共空间。

Studio 则意味着：

• 你有自己的门；
• 你有自己的厨房；
• 你有自己的卫生间；
• 你不需要找室友，也不需要适应别人的生活习惯。

对于刚到慕尼黑的留学生、年轻职员、实习生、博士、外派员工以及暂时不准备和伴侣同住的人来说，这种产品恰好处在一个非常敏感的位置：

比普通公寓小，却已经能够满足“一个人完整生活”的全部需求。

于是它面对的需求群体，远远不只是学生。

一个预算有限但不想合租的学生，会找 Studio。

刚开始工作的年轻人，会找 Studio。

刚搬到慕尼黑、还不知道会住多久的人，也会找 Studio。

一个人住，却又觉得两居室没有必要的人，同样会找 Studio。

最后，大量单人租房需求被挤进了同一种房型。

小户型还有一个问题：每平方米天然更贵

很多人会用一种很直觉的方式计算房租：

30 平方米既然只有 60 平方米的一半，那么租金是不是也应该只有一半？

现实通常不是这样。

因为一套住房无论大小，都要有卫生间、厨房、供暖、管线、门窗、基础装修和独立入口。

这些成本不会因为房子从 50 平方米缩小到 25 平方米，就自动减少一半。

所以面积越小，很多固定成本被分摊到每平方米以后，单位面积价格反而越高。

这也是为什么在很多大城市里，小户型的 €/㎡ 往往高于大户型。

在慕尼黑这种土地、建设和住宅价格本身已经很高的城市，这种“小户型溢价”会更加明显。

你租的是 25 平方米，但房东提供的仍然是一整套独立住宅。

更重要的是：慕尼黑并没有足够多的新房把这种需求压下去

如果市场可以快速增加供应，价格最终还是有机会被压下来。

问题是，慕尼黑的住宅供给扩张并没有快到足以消化需求。

慕尼黑市统计数据显示，2025 年全市新建完成住宅约 4,348 套。与此同时，住房需求依然长期处于高位。

德国整体也存在类似的问题。德国住房研究认为，到 2030 年，全国每年大约需要新建 32 万套住房才能满足需求，而此前实际建设和审批规模明显低于需求。

慕尼黑又属于住房缺口尤其明显的城市之一。

城市不断吸引人口和就业，但住房供应很难同步增加。

当整个池子里的房子都不够时，最容易出租、需求最广的小户型，自然很难降价。

Studio 还有一个隐藏竞争对手：短中期居住需求

慕尼黑还是德国非常典型的商务、科技、制造业和国际人员流动城市。

这意味着市场上除了传统长期租客，还有一批人需要：

• 家具已经准备好；
• 可以直接入住；
• 不需要重新购买家具的独立住宅。

这也是为什么慕尼黑的 furnished apartment 市场一直存在。

例如带家具住宅市场中，1-room / Studio 类房源价格通常会受到位置、配置以及费用包含情况影响。

当然，这类房源不能直接代表整个普通长期租赁市场。

但它说明了一个问题：

同样一套小户型，并不只有普通学生和长期租客愿意租。

所以，慕尼黑 Studio 真正贵的地方，不是“小”

恰恰相反。

它贵，很大程度上就是因为它足够小。

它把总租金控制在了一部分单人租客还能承担的范围内，同时又提供完整的独立居住空间。

于是出现了一个看起来很矛盾的结果：

面积越小，总价看起来越容易接受，竞争反而越集中；竞争越集中，每平方米价格就越难降下来。

对于一个预算有限的人来说，Studio 往往成为进入独立居住市场的第一选择。

而市场里，同时这么想的人很多。

这才是 Studio 最强的定价能力。

对租客来说，真正需要改变的是判断方式

如果准备去慕尼黑租房，最好不要再简单问：

“30 平方米值不值 1,000 欧？”

因为市场并不是按照装修成本加面积给你定价的。

更现实的问题应该是：

在这个区域、这种房型和当前市场里，我的预算到底处在什么位置？

如果预算已经接近 Studio 的市场下沿，那么继续坚持独居，意味着你可能需要接受更远的位置、更老的房子，或者更长的找房周期。

如果预算明显低于市场区间，那么与其每天刷新几十套 Studio，不如尽早把 WG、周边城市或者更大的通勤半径加入选择。

RentRadar观察：慕尼黑 Studio 为什么长期昂贵

慕尼黑 Studio 一直贵，并不是一个特别神秘的现象。

它只是把这座城市最核心的租房矛盾集中到了二三十平方米里面：

想留下来的人很多。
想一个人住的人也很多。
但能让一个人独立住下来的房子，还是太少。

所以在慕尼黑，Studio 从来都不是“便宜的小房子”。

很多时候，它反而是这座城市最稀缺的一种居住产品。